Zakup mieszkania z rynku wtórnego to nie tylko wybór odpowiedniego metrażu, lokalizacji i ceny. Zanim wpłacisz zadatek i podpiszesz umowę, warto dokładnie sprawdzić, czy sprzedający rzeczywiście może sprzedać nieruchomość i czy na mieszkaniu nie ciążą prawa lub obciążenia, które mogą mieć znaczenie dla Ciebie jako kupującego.
Jednym z najważniejszych dokumentów, które należy zweryfikować, jest księga wieczysta (KW).
Jeżeli znasz jej numer, możesz sprawdzić jej treść w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Samo otwarcie księgi jednak nie wystarczy. Trzeba jeszcze wiedzieć, na co zwrócić uwagę i jak czytać poszczególne działy.
Dlaczego warto sprawdzić wszystkie cztery działy księgi wieczystej?
Każdy dział KW odpowiada za inną część informacji dotyczących nieruchomości. Dopiero ich łączne przeanalizowanie pozwala uzyskać pełniejszy obraz sytuacji prawnej mieszkania.
Dział I – oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością
W Dziale I znajdziemy podstawowe informacje dotyczące nieruchomości.
W części I-O – Oznaczenie nieruchomości mogą znajdować się m.in.:
- adres,
- oznaczenie lokalu,
- powierzchnia,
- liczba pomieszczeń,
- informacje dotyczące nieruchomości, z którą lokal jest związany.
W części I-Sp – Spis praw związanych z własnością mogą być ujawnione prawa związane z własnością lokalu, np. udział w nieruchomości wspólnej.
To właśnie tutaj warto sprawdzić, czy dane w księdze odpowiadają temu, co przedstawia sprzedający i co wynika z innych dokumentów dotyczących mieszkania.
Dział II – kto jest właścicielem?
To jeden z najważniejszych działów z punktu widzenia kupującego.
Dział II wskazuje przede wszystkim właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości oraz podstawę wpisu.
Jeżeli mieszkanie sprzedaje jedna osoba, a w księdze wieczystej jako właściciel widnieje ktoś inny, trzeba ustalić, z czego wynika ta rozbieżność.
Szczególnej uwagi wymagają sytuacje związane ze:
- spadkiem,
- darowizną,
- współwłasnością,
- małżeństwem,
- pełnomocnictwem,
- sprzedażą przez osobę, która nie jest ujawniona w KW jako właściciel.
Przykład?
Sprzedający informuje, że odziedziczył mieszkanie po rodzicu, ale w Dziale II nadal widnieje zmarły właściciel. Nie oznacza to automatycznie, że sprzedaż jest niemożliwa. Oznacza natomiast, że przed transakcją trzeba dokładnie zweryfikować podstawę nabycia spadku i dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości.
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia
To dział, któremu kupujący powinien poświęcić szczególną uwagę.
W Dziale III mogą pojawić się m.in.:
- służebności,
- ograniczone prawa rzeczowe,
- roszczenia,
- ostrzeżenia,
- informacje dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością,
- zajęcia związane z postępowaniem egzekucyjnym.
Nie każdy wpis oznacza, że mieszkania nie można kupić. Każdy wymaga jednak ustalenia, czego dokładnie dotyczy i jakie będzie miał skutki dla kupującego.
Służebność osobista i prawo dożywocia
To przykłady wpisów, których nie można ignorować.
Jeżeli w księdze ujawniono np. służebność mieszkania albo prawo dożywocia, trzeba dokładnie sprawdzić zakres tego prawa i ustalić, czy oraz w jaki sposób wpłynie ono na możliwość korzystania z nieruchomości po zakupie.
Samo stwierdzenie „jest służebność” to zdecydowanie za mało. Liczy się treść konkretnego prawa.
Dział IV – hipoteki
Dział IV służy do ujawniania hipotek obciążających nieruchomość.
Najczęściej spotykamy hipoteki ustanowione na rzecz banku, np. w związku z kredytem hipotecznym.
Sama obecność hipoteki nie oznacza, że mieszkania nie można sprzedać.
Bardzo często mieszkanie jest sprzedawane właśnie w sytuacji, gdy sprzedający posiada kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji trzeba jednak ustalić m.in. wysokość aktualnego zadłużenia, sposób spłaty kredytu oraz warunki wykreślenia hipoteki.
Ważne: kwota hipoteki wpisana w księdze wieczystej nie musi być równa aktualnej wysokości zadłużenia. Dlatego nie należy wyciągać wniosków wyłącznie na podstawie kwoty widocznej w Dziale IV.
5 zapisów i sytuacji, które powinny wzbudzić Twoją czujność
Nie każda trudniejsza sytuacja oznacza konieczność rezygnacji z zakupu. Są jednak wpisy i okoliczności, które powinny skłonić Cię do dokładniejszej analizy przed podpisaniem umowy.
1. Wzmianka o wniosku
Wzmianka informuje, że do księgi wieczystej wpłynął wniosek dotyczący określonej czynności.
Dopóki sprawa nie zostanie rozpoznana, aktualna treść księgi może nie odzwierciedlać pełnego stanu prawnego.
Dlatego wzmianki nie należy ignorować. Trzeba ustalić, czego dotyczy wniosek i jaki może mieć wpływ na transakcję.
2. Służebność mieszkania lub prawo dożywocia
Takiego wpisu nie należy traktować jako zwykłej formalności.
Trzeba sprawdzić, kto jest uprawniony, czego dokładnie dotyczy prawo oraz jakie są jego ograniczenia.
W przypadku prawa dożywocia szczególne znaczenie ma dokładna treść ustanowionego prawa.
3. Ostrzeżenie lub zajęcie w Dziale III
Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym albo zajęcie nieruchomości w toku egzekucji to sytuacje wymagające szczegółowego wyjaśnienia.
Przed podpisaniem umowy trzeba ustalić, czego dotyczy wpis, kto jest uprawniony i czy oraz na jakich zasadach możliwe jest bezpieczne przeprowadzenie transakcji.
4. Hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa może być związana m.in. z dochodzonymi należnościami publicznoprawnymi lub innymi zobowiązaniami.
Jej obecność nie oznacza automatycznie, że nieruchomości nie można sprzedać, ale wymaga dokładnego ustalenia zadłużenia i sposobu zabezpieczenia interesów kupującego.
5. Niezgodność danych właściciela
Jeżeli osobą sprzedającą jest ktoś, kto nie figuruje w Dziale II jako właściciel, trzeba ustalić podstawę jego prawa do nieruchomości.
Może to dotyczyć np. sprawy spadkowej, która nie została jeszcze ujawniona w księdze wieczystej.
W takiej sytuacji konieczne może być przedstawienie odpowiednich dokumentów, np. prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia.
Sama księga wieczysta to jednak nie wszystko
To bardzo ważna zasada.
Brak niepokojących wpisów w KW nie oznacza automatycznie, że mieszkanie jest całkowicie wolne od problemów.
Przed zakupem warto sprawdzić również dokumenty i informacje, których nie znajdziemy w księdze wieczystej.
Czy mieszkanie ma zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni?
Warto uzyskać odpowiednie zaświadczenie i sprawdzić, czy właściciel nie posiada zaległości związanych z lokalem.
Dotyczy to nie tylko czynszu, ale również innych należności związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Czy mieszkanie jest wynajmowane?
Jeżeli lokal jest wynajmowany, trzeba ustalić, na jakiej podstawie i na jakich warunkach.
Kupujący powinien wiedzieć, czy wraz z zakupem nieruchomości nie będzie musiał uwzględnić istniejącego stosunku najmu.
Kto faktycznie korzysta z mieszkania?
Warto ustalić, kto mieszka lub korzysta z lokalu oraz czy są w nim osoby zameldowane.
Sam meldunek nie przesądza o prawie własności ani nie jest równoznaczny z prawem do mieszkania, ale informacja o osobach korzystających z lokalu może mieć znaczenie praktyczne przy jego wydaniu.
Czy dane w dokumentach są ze sobą zgodne?
Powierzchnia, oznaczenie lokalu, właściciel, udziały w nieruchomości wspólnej i inne informacje powinny być ze sobą spójne.
Jedna księga wieczysta to tylko element całej układanki.
Co sprawdzić przed wpłatą zadatku?
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku warto mieć uporządkowaną sytuację prawną nieruchomości.
Podstawowa lista kontrolna kupującego może wyglądać tak:
aktualna treść księgi wieczystej,
wszystkie cztery działy KW,
wzmianki i ostrzeżenia,
tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości,
dokument nabycia mieszkania przez sprzedającego,
ewentualne dokumenty spadkowe lub pełnomocnictwa,
hipoteki i sposób ich spłaty,
służebności, prawa i roszczenia,
informacje o najmie,
osoby korzystające z lokalu,
zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni,
zgodność danych z KW z pozostałymi dokumentami.
Bezpieczny zakup mieszkania zaczyna się od dokumentów
Oglądanie mieszkania odpowiada na pytanie: „Czy chcę tu mieszkać?”
Sprawdzenie dokumentów odpowiada na znacznie ważniejsze pytanie: „Czy mogę bezpiecznie kupić tę nieruchomość?”
Dlatego przed wpłatą zadatku warto poświęcić czas nie tylko na oglądanie wnętrza, ale również na analizę dokumentów.
Jeżeli w księdze wieczystej pojawia się wzmianka, hipoteka, służebność, ostrzeżenie albo inny wpis, którego nie rozumiesz – nie zgaduj. Najpierw ustal, czego dokładnie dotyczy i jakie może mieć znaczenie dla planowanej transakcji.
Dokładna weryfikacja dokumentów nie gwarantuje, że każda transakcja będzie prosta, ale pozwala znacznie wcześniej zauważyć kwestie, które wymagają wyjaśnienia.
Planujesz zakup mieszkania z rynku wtórnego w Olsztynie lub okolicach? Zacznij od dokumentów, nie od zadatku.